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而155平方公里的北京城市副中心核心区中的核心，则是运河商务区，这里将是未来北京新的CBD区和自贸区，发展潜力巨大。
通州运河商务区主要以高端商务、高级酒店、高端企业会所、行政商务办公为主，区域规模是国贸CBD的2-3倍。
通州运河商务区的总体规划非常庞大：16个大型商业综合体，超过250万平米的办公空间，100万平米的大型商业空间，是未来北京总部企业及高端消费的集合地。
禹州朗廷湾项目就位于通州运河区核心区内，其位置非常优越和稀缺，未来的升值潜力还是比较看好的。
禹州朗廷湾的位置在通州温榆河、小中河、运潮减河、京杭大运河、通惠河365wm完美体育，五河交汇的正北方向，生态居住价值非常好。
道路交通主要依靠两条城市主干道：富河大街连接朝阳北路，也直达国贸；通顺路连接京通快速，也可以直达国贸。
因此道路交通的通勤和通达性非常高，且都是城市主干道，不仅可以非常方便达到国贸CBD，同时距离运河CBD仅有2公里距离。
在轨道交通方面，项目距离目前已经开通的6号线公里距离，业主未来可以坐公交车10分钟内直达地铁站。
项目周边的学校有潞苑小学、焦王庄小学、兴顺实验学校、北京工业大学物资学院等均在3公里范围内。
禹州朗廷湾将代建一所12班的幼儿园，后期由教育部门引入优质的幼儿园。版块内有规划的教育用地和文化用地，具体什么时候开始落地还未可知。
禹州朗廷湾马路南侧有范庄小学，范庄小学自2019年起范庄小学京籍可直升北京五中通州校区，北京五中是通州重点高中。
周边商业配套目前可以满足区域内居民逛街购物所需，2公里内就有新光天地，六号线去长楹天街，八通线去通州北苑万达。
作为五河交汇处，项目临河而建，景观效果很不错，周边温榆河森林公园、西海子公园、运河公园、运河文化广场都是不错的去处。
但就项目腹地配套看，还是略显不足，腹地配套还需要进一步加强，但是随着m102号线号线的建设，这个片区发展预期还是比较高的。
禹州朗廷湾一共14栋小高层及洋房，总层数7-11层不等，总户数572户，预售房源220套，体量并不大。
地块形状为倒三角型，临小中河流向及西侧在建道路的走势来规划的楼栋位置，沿河的五栋可以说是河景房了。
整体地块并非正南正北，从而导致东侧的楼栋有偏东西向的户型和正东西向的户型，如果追求景观不问朝向还是可以选择的。
目前项目北侧是最令人头疼的通州殡仪馆，这是目前该项目的“硬伤”所在，好消息就是这块殡仪馆用地预计最早今年年底，最晚明年年初就要迁走。
第二个令人头疼的就是地块东北角目前尚存一个小型的垃圾处理站，现阶段依然使用，对周边的11.12.13.14号楼影响会比较明显。
就户型而言，首先户型并非方正户型，楼座是斜角设计，此户型作为中间户，只有两栋楼有此户型，数量不多。整体户型大面宽短进深，主卧套面积很大，采光及景观效果很棒，通透性也很不错。
整体禹州朗廷湾均价5.2-5.5万/㎡,80㎡户型总价400万起，抛出通州双限，以目前市场总体存量来看，通州区域这个盘性价比还是很高的。
通州从定位为北京城市副中心起，整体通州房价持续上涨，二手房价位更是持续飙升，新房从4万突破到5万+也不过是短短一两年的事。
加之通州板块副中心的政府已落成，区域内商业、地铁的实施落地，通州靠近朝阳的地区房价已突破6万，基本与其他地区持平。
从禹州朗廷湾现在的价格来看，5.2万-5.5万的均价，对比周边二手房已经存在倒挂，算得上是目前很合适购买的项目。
一、房地产相关概念(一) 房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:1、 单纯的土地;2、 单纯的建筑物;3、 土地与建筑物结合的房产;(二) 房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:1、 一级市场(土地市场);2、 二级市场(房地产增量房市场);3、 市场(房地产存量房市场);三) 土地及土地所有权:1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.2、 土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;3、 土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押.(四) 土地使用权获取方式:1、 土地使用权出让:指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式；国有土地使用权出让年限：商业、旅游、娱乐用地40年;工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.2、 土地使用权划拨:指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制;下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨: 国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地;(五) 建筑概念1、 建筑:建筑物和构筑物的总称;2、 狭义建筑物:指各类房屋,构筑物如树木、电梯、水暖设备等;3、 合格建筑物的标准:适用、经济、美观;适用:安全、防水、隔声、保温隔热、采光、功能齐全、空间格局合理;经济:购置价格合理、维修保养、采暖、空调能耗不高;美观:建筑造型、色彩美感、与环境协调;(六) 物业概念1、 物业:广义的物业就是房地产,狭义的物业,包括各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地;各类房屋:可以是建筑群,如住宅小区,也可以是一幢住宅;附属的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交通等;房屋建筑常识1、 容积率:总建筑面积与总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;容积率=建筑总面积÷用地面积;一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;2、 建筑密度:项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;3、 绿化率:指项目规划用地范围内绿化用地总面积占规划建设用地面积的比例;4、 绿地率:描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率;5、 层高:住宅高度以“层”为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.6、 净高:指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;7、 进深:指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以有效的节约用地;8、 开间:指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;9、 建筑面积:指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、公摊面积等;10、公摊面积:指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内一些配套设施的面积总和;11、使用面积:它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;12、占地面积:建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);14、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积;商品房按“套”或“单元”出售